Tik pred koncem lanskega leta je vlada Roberta Goloba sprejela izhodišča za uvedbo davka na premoženje, ki predvideva obdavčitev nepremičnin, v katerih njihovi lastniki nimajo stalnega bivališča.
Med glavnimi cilji obdavčitve, ki so jih ob predstavitvi izhodišč navedli na ministrstvu za finance, je povečanje ponudbe stanovanj na najemniškem trgu. Pri tem so poudarili, da so številna stanovanja, ki jih lastniki kupujejo kot investicijo, prazna ali pa se v času turistične sezone uporabljajo zgolj za kratkotrajni namen. Z obdavčitvijo druge in vsake naslednje nepremičnine v višini do največ dva odstotka vrednosti bi se ta stanovanja, tako ministrstvo, vrnila na najemni trg.
Tudi zato smo se v uredništvu odločili preveriti, koliko je v Sloveniji sploh stanovanj, ki samevajo. Ugotovili smo, da točnega števila v državi dejansko ne ve nihče. Kljub temu pa je iz različnih podatkov mogoče domnevati, da je takšnih stanovanj po Sloveniji več deset tisoč.
Koliko je torej praznih stanovanj v Sloveniji?
Preberite še:
Nepremičninski davek potrebujemo, a veseli ga bodo tudi notarji
Več kot 900 tisoč hiš in stanovanj
Po najnovejših podatkih Geodetske uprave RS (Gurs) imamo v Sloveniji nekaj več kot 903 tisoč stanovanjskih nepremičnin.
- od tega je 496 tisoč oziroma okoli 55 odstotkov enostanovanjskih hiš.
- preostalo so stanovanja, ki jih je približno 403 tisoč. Veliko večino najdemo v objektih s tremi ali več stanovanji.
- poleg tega je še 1.914 oskrbovanih stanovanj in 2.484 bivalnih enot.
Medtem je bilo po podatkih državnega statističnega urada (Surs), ki je podatke črpal še iz drugih virov, v začetku leta 2021 v Sloveniji nekaj več kot 864 tisoč stanovanjskih nepremičnin. Od tega jih je bilo nekaj manj kot 130 tisoč v ljubljanski občini, skoraj 53 tisoč pa v mariborski občini.
Preberite še:
Kako nam je bančni lobi prodajal pravljice – in štel dobičke
Je res kar 145 tisoč praznih stanovanj?
Skoraj petina tovrstnih nepremičnin je uradno nenaseljenih. Po podatkih Sursa je bilo v Sloveniji leta 2021 takšnih dobrih 165 tisoč stanovanj in hiš. Po definiciji urada gre za nepremičnine, ki "med popisom niso bila običajno prebivališče nobene osebe". Toda pozor: vsa ta stanovanja in hiše še zdaleč niso prazna.
Od te številke bi veljalo odšteti vsaj dve skupini stanovanjskih nepremičnin. Prva so namenjena sezonski ali sekundarni rabi, po domače gre za vikende. Teh je bilo konec leta 2018 približno 20 tisoč. Novejših podatkov na Sursu ni mogoče najti. Če to število odštejemo od števila nenaseljenih nepremičnin, dobimo 145 tisoč stanovanj in hiš, ki so po Sursovi metodologiji uradno prazna.
Ob dejstvu, da imamo v Sloveniji približno pol milijona hiš in 400 tisoč stanovanj, bi to pomenilo, da je trenutno praznih 16 odstotkov stanovanjskih enot, torej vsaka šesta. Gre za zelo visok odstotek, ki pa zelo verjetno ni realen. Tu namreč pridemo do druge težave – sivega najemnega trga. Prevedeno: v resnici ne vemo, koliko od teh 145 tisoč stanovanj in hiš lastniki oddajajo, ne da bi to komurkoli prijavili.
Preberite še:
V Ljubljani več kot 11.000 praznih stanovanj, najemnine in prodajne cene pa v nebo
Kako vemo, da je stanovanje prazno? Porabi malo elektrike.
Iskanja odgovora na vprašanje, koliko je v Sloveniji praznih stanovanj, smo se zato lotili na drug način - s podatki o porabi elektrike. Pet elektrodistribucijskih podjetij smo vprašali, pri kolikšnem številu gospodinjskih merilnih mest je lani poraba elektrike znašala manj kot 500 kilovatnih ur (kWh). Takšno stanovanjsko nepremičnino bi lahko označili za prazno.
Do približno merodajnih ocen smo prišli za dve največji slovenski mesti. Kot so nam pojasnili na Elektru Ljubljana, imajo na območju Ljubljane nekaj več kot 134 tisoč stanovanjskih oziroma gospodinjskih merilnih mest. Povprečna letna poraba elektrike na posameznem gospodinjskem merilnem mestu v ljubljanski občini znaša 2.942 kWh.
Pri 11.100 merilnih mestih je poraba znašala manj kot 500 kWh. To po prepričanju strokovnjakov pomeni, da so nepremičnine prazne oziroma v njih ne živi nihče. Za primerjavo: to je skoraj 300 manj kot leta 2023. Trend gre v nasprotno smer na območju Maribora, kjer je bilo takšnih stanovanjskih enot letos 5.782. To je približno 700 več kot leta 2023.
Ob dejstvu, da je v Mestni občini Maribor skoraj 53 tisoč stanovanj, to pomeni, da je praznih že 11 odstotkov. V Ljubljani je takšnih med osem in devet odstotkov.
Je vzhodno od Trojan več deset tisoč vikendov in zidanic?
Še dodatnih dva tisoč stanovanj je praznih v Kranju in Kopru. Skupaj torej zgolj v teh štirih mestih približno 19 tisoč.
Pri poizvedovanju na območju Celja smo naleteli na novo oviro. Iz Elektra Celje so nam namreč poslali podatke za celotno območje, ki ob Spodnji in Zgornji Savinjski dolini, Kozjanskem in Obsotelju zajema tudi celotno Koroško in Posavje. Tam je bilo leta 2024 skoraj 157 tisoč gospodinjskih uporabnikov, pri čemer jih je več kot 31 tisoč porabilo manj kot 500 kilovatnih ur elektrike.
Ob našem začudenju nad visoko številko so nam v Elektru Celje pojasnili, da "se med merilna mesta z letno porabo manjšo od 500 kilovatnih ur uvrščajo predvsem samooskrbe z električno energijo in pa objekti, ki niso namenjeni stalnemu bivanju ali intenzivni rabi električne energije". Torej tudi vikendi in zidanice, saj "takšna merilna mesta običajno predstavljajo nizko porabo zaradi omejene uporabe električnih naprav ali občasne rabe prostora".
Posebej smo zato zaprosili še za podatek, koliko teh objektov porabi manj kot 250 kilovatnih ur elektrike. Odgovor: v letu 2023 je bilo takih 22.264.
Dve muhi na en mah: reševanje črnega najemniškega trga
Iz vseh teh podatkov je mogoče potegniti več sklepov. Prvič, da natančnih evidenc o praznih stanovanj v Sloveniji ni. Tega podatka ni mogoče najti niti v izhodiščih, ki jih je pripravilo ministrstvo za finance.
Drugič, da bi nov davek na premoženje v precejšnji meri reševal tudi vprašanje sivega oziroma črnega najemniškega trga. Zaradi neučinkovitega nadzora je veliko primerov, ko se najemnine plačujejo na roke ali pa se stanovanja oddajo za simbolično najemnino, preostanek do tržne cene pa v gotovini. Lastniki teh nepremičnin bi po novem plačevali dodaten davek. Izognejo se mu lahko samo tako, da uredijo najemniško razmerje.
Tisti, ki imajo dve in več stanovanj in se bodo skušali izogniti plačilu dodatnega davka, bodo morali biti pri tem zelo iznajdljivi. Lahko bi prišlo do množičnih prepisov lastništva na sorodnike in fiktivnih prijav prebivališča. Tega se zavedajo tudi na ministrstvu za finance. Tam so kot enega od ukrepov predvideli, da bo imel Furs "pravico pridobiti podatke o dejanski porabi vode in elektrike". Na ta način bodo preverili, ali ima na nepremičnini lastnik le formalno prijavljeno stalno prebivališče.
Koliko ljudi bi plačevalo nov davek?
Kot so nam pojasnili na Gursu, ima okoli 747 tisoč fizičnih oseb v lasti eno stanovanjsko nepremičnino. Če so v njej prijavljeni, jim ne bo potrebno plačati dodatnega davka. Drugače je pri tistih, ki imajo več stanovanjskih nepremičnin.
- tako ima nekaj več kot 118 tisoč ljudi po dve,
- okoli 37.500 po tri,
- 8.300 po štiri,
- 3.400 po pet in
- nekaj manj kot štiri tisoč ljudi več kot šest nepremičnin.Skupno gre torej za več kot 171 tisoč ljudi. Ti bodo po novem zavezanci za plačilo davka, razen če jih oddajajo v najem in dohodke prijavljajo državi, ali pa se bodo odločili za prepis lastništva.
