Rekordni dobički upravnikov stanovanj: njihovi lastniki si izplačujejo milijone

V Sloveniji mora imeti vsak stanovanjski blok, v katerem biva več etažnih lastnikov, tudi upravnika. Ta skrbi za tekoče vzdrževanje, izvajanje odločitev etažnih lastnikov in zakonito upravljanje skupnih delov stavbe. 

Prav dejstvo, da so njihove storitve v večstanovanjskih stavbah obvezne, gre upravnikom zelo na roko. Nekateri jih zaračunavajo zelo drago, lastniki stanovanj pa se pogosto pritožujejo, da nad temi stroški nimajo pravega nadzora. Že leta 2019 je Agencija za varstvo konkurence (AVK) zaznala povečan pojav nepoštenih poslovnih ravnanj pri upravljanju večstanovanjskih objektov. Posebej je opozorila na dogovore med upravniki in podizvajalci, ki jim morajo v zameno za pridobitev posla na objektih plačati delež od vrednosti del.  

V uredništvu necenzurirano.si smo zato pregledali lansko poslovanje največjih upravnikov večstanovanjskih stavb. Ugotovili smo, da je za njimi leto rekordnih dobičkov, ki so jih ta na različne načine izplačala svojim lastnikom. Ena so to storila z dividendami, druga pa s posojili. 

Kako so lani poslovala največja podjetja, ki upravljajo stanovanja? In kdo so njihovi lastniki?

Preberite še:
Elitno zemljišče v Kranjski Gori pristalo v poštnem nabiralniku iz Švice

SPL je tovarna denarja za lastnike 

Največji upravnik stanovanj v Sloveniji je podjetje SPL, ki ga vodi Janez Ribnikar, po lastnih navedbah pa skrbi za več kot 2.000 objektov. Največ jih je v Ljubljani. Lani je ob 12 milijonih evrov čistih prihodkov, kar je drugi najboljši rezultat v zgodovini, ustvarilo dva milijonov evrov dobička. Ali drugače: na vsakih šest evrov prihodkov, ki jih je podjetje ustvarilo z upravljanjem stanovanj, je zabeležilo en evro dobička.

Od kod tolikšna donosnost pri upravljanju te storitve? Iz Erarja je razvidno, da so mu velik del prihodkov prinesli posli z javnimi naročniki. Od državnega stanovanjskega sklada je lani prejel 3,3 milijona evrov, še dva milijona evrov od Javnega stanovanjska sklada Mestne občine Ljubljana, slabih 1,3 milijona evrov pa od ministrstva za javno upravo, ki ga trenutno vodi Franc Props, do leta 2019 generalni direktor SPL.

Lani je bil SPL enako kot leta 2022 zmagovalec javnega razpisa republiškega stanovanjskega sklada, ki ga je izbral za upravljanje stanovanj v vseh sedmih slovenskih regijah. V nekaterih od teh je ponudbo oddal edini, v drugih pa je bil za nekaj deset tisoč evrov cenejši od konkurenta. Pri enem od sklopov, kjer je bila njegova ponudba dražja, je sklad konkurenta izločil zaradi napake.

Poslovanje podjetja SPL DP

Iz poročila je mogoče razbrati, da so del dobička podjetju SPL prinesle visoke dividende odvisnih družb. Nekatere od njih se prav tako ukvarjajo z upravljanjem nepremičnin.

Preberite še:
Selitev podjetij na Hrvaško: kako je 150 zaposlenih končalo v "kasl'cih" čez mejo

Nekdanjemu direktorju skoraj milijon evrov dividende

Toda najvišje v zgodovini so bile tudi dividende, ki so jih prejeli lastniki SPL, združeni v istoimenski družbi pooblaščenki (SPL DP). Tem je SPL leta 2023 izplačal 400 tisoč evrov, lani pa že okrogel milijon evrov - skupaj torej 1,4 milijona evrov v dveh letih. Poleg tega je imel SPL pri svojih lastnikih dolgo časa najeto 450 tisoč evrov visoko posojilo, ki ga je lani vrnil skupaj z obrestmi.

Vse to je družbi pooblaščenki omogočilo, da je lani svojim lastnikom izplačala neverjetna dva milijona evrov. Daleč največji delež tega denarja je prejel nekdanji generalni direktor SPL Franc Pirc, ki že vrsto let vodi nadzorni svet podjetja. V rokah ima skoraj 46-odstotni delež družbe pooblaščenke.

Vse boljše rezultate dosega tudi mariborski Staninvest, drugi največji upravnik v državi. Lani je imel 5,5 milijona evrov prihodkov in ustvaril slab milijon evrov čistega dobička.

Lastniško ga obvladuje nepremičninski mogotec Aleksander Jereb, ki ima v lasti Kompas Shop, Akustiko Group in številne druge družbe. Gre za vplivnega podjetnika, ki se ne pojavlja v javnosti, v času vladavine LDS pa je postal lastnik večjega števila podjetij in nepremičnin. Pred tremi leti je za posestvo v Radomljah odštel skoraj štiri milijone evrov.

Preberite še:
To so parcele pri Igu, kamor vodijo sledi zadnje afere na Slovenskih železnicah

Pri Jerebu ne izplačujejo dobičkov, ampak denar posojajo

Od 2020 ima Jereb v rokah tudi tretjega največjega igralca na trgu upravljanja stavb -  velenjsko podjetje Habit, ki deluje tudi v Savinjski dolini, Celju, Kopru in drugih večjih mestih. Lani so njegovi prihodki presegli pet milijonov evrov, po Jerebovem prevzemu pa so rekordni tudi dobički. Še leta 2020 je imel Habit okoli 200 tisoč evrov dobička, nato pa med letoma 2021 in 2023 skupaj kar 2,6 milijona evrov čistega dobička. Kako je posloval lani, še ni znano. 

Ne Staninvest ne Habit svojemu lastniku ne izplačujeta dobičkov, a je ta zato našel drugačen način za njihovo črpanje iz podjetij. Tako je imel Staninvest konec lanskega leta že za 3,3 milijona evrov danih posojil družbam v skupini. Komu je posojal, iz javnih poročil ni mogoče ugotoviti. Obresti za ta posojila so znašale le nekaj več od dveh odstotkov. 

Podobno je bilo pri Habitu. Ta je imel konec leta 2023 za 1,3 milijona evrov danih posojil povezanim družbam. Letu 2021, po prevzemu, je postal tudi lastnik 2,7 milijona evrov vrednih naložbenih nepremičnin. Od koga jih je kupil in po kakšni ceni, iz letnega poročila ni razvidno.

Najvišji dobiček v zadnjih letih (620 tisoč evrov) je ob podobnih prihodkih kot leta 2023 (slabih 3,9 milijona evrov) ustvarilo tudi podjetje Zarja, ki je v večinski lasti novomeške občine. Nekoliko slabše pa je posloval kranjski Domplan: ob 13 milijonih evrih prihodkov je ustvaril skoraj 1,5 milijona evrov dobička. V večini se sicer ukvarja z drugimi dejavnostmi. Največji lastnik Domplana je finančna družba Investa, ki jo vodi Janez Vilfan.

Kolikšne odstotke si upravniki jemljejo od poslov? 

Kolikšne stroške največje družbe zaračunavajo za upravljanje večstanovanjskih stavb, ni znano. V cenikih teh podatkov ne razkrivajo, saj da je to odvisno od posameznih dogovorov. Nekateri navajajo le ceno dodatnih storitev.

Raziskava AVK iz leta 2019 pa navaja:

-       da so stroški upravljanja v povprečju najvišji v osrednjeslovenski regiji,

-       da znašajo od sedem do 14 evrov (največ 21 evrov) na stanovanjsko enoto, v povprečju pa med devet in enajst evrov na stanovanjsko enoto,

-       da to pomeni do največ 30 centov na kvadratni meter.

-       da v drugih regijah znašajo od 12 do 22 centov na kvadratni meter.

Upravniki z največjimi prihodki v letu 2018

V tem dokumentu je agencija posebej opozarjala, da upravniki pri svojem delu nastopajo predvsem kot posredniki storitev zunanjih izvajalcev, saj sami praviloma ne izvajajo nobenih fizičnih storitev. Dogovori s podizvajalci jim tako omogočajo pridobitev prihodka tudi iz naslova posredovanja del. "To pravzaprav realno predstavlja bistven del realizacije prihodkov in posledično dobička iz naslova upravljanja," je ugotavljala agencija. 

Takšna praksa morda pojasnjuje, zakaj se dobički največjih upravnikov zvišujejo. Po nekaterih informacijah morajo namreč podizvajalci v zadnjih letih večjim upravnikom plačevati višje odstotke od oddanih obnovitvenih in drugih del na objektih. Ti naj bi znašali že od sedem do deset odstotkov, pri nekaterih manjših upravnikih pa naj bi bili tudi za polovico nižji. Dejansko pa ta strošek na koncu poravnajo etažni lastniki.