Na območju ljubljanske železniške postaje bo v prihodnjih letih zraslo več novih poslovnih stavb. Ena od teh bo tudi na 12.400 kvadratnih metrov velikem zemljišču ob železniških tirih v Zeleni jami. To je bilo vrsto let v rokah Slovenskih železnic (SŽ), ki so ga leta 2022 prodale podjetju JLF. Njegova lastnika sta nepremičninski poslovnež Miha Kušar in odvetnik Franci Kodela, ki že več let dela za SŽ, torej prodajalca teh zemljišč.
Šlo je za posel, ki je v nepremičninskih, gradbenih in drugih krogih dvignil marsikatero obrv. Železnice so namreč zemljišče prodale na ponovljeni dražbi, na kateri je sodeloval le en ponudnik. Končna cena je znašala tri milijone evrov, s čimer je bila za pol milijona nižja od izklicne. Prav tako ni bilo znano, kdo je financiral posel, saj na zemljišču nikoli ni bilo vpisane nobene hipoteke.
Toda zdaj se rišejo prvi obrisi načrtov, ki jih ima nov lastnik z zemljiščem ob železniških tirih. Ljubljanski župan Zoran Janković je namreč sredi januarja podpisal sklep, s katerim se je začela priprava občinskega podrobnega prostorskega načrta (OPPN). Dokument bo na zemljišču omogočil gradnjo novih poslovnih stavb in objektov, ne pa tudi stanovanj.
Po naših izračunih bi lahko imela stavba okrog 20 tisoč kvadratnih metrov površin. Če bo temu res tako, se Kušarju in Kodeli pri poslu obeta več milijonov evrov dobička. Kako sta prišla do zemljišča? In kakšne težave ju lahko še čakajo na poti do posla?
Preberite še:
Slovenske železnice prodale zemljišče svojemu odvetniku. Od kod mu denar?
Zrasla bo stavba, visoka do 30 metrov
Zemljišča v Zeleni jami se nahajajo nedaleč od glavne železniške postaje v Ljubljani: med železniškimi tiri in poslovnimi objekti Droge Kolinske. Trenutno so tam prostori, v katerih bo do septembra domovalo Železniško gradbeno podjetje (SŽ-ŽGP), eden najpomembnejših gradbincev v državi. Na isti lokaciji so še delavnice in skladišča.
A to se bo verjetno že kmalu spremenilo. Na občini so namreč začeli pripravljati OPPN za to zemljišče, ki bo po načrtih dokončan v dveh letih. Kot je razvidno iz javnih prostorskih dokumentov, gre za zemljišče s faktorjem pozidave 1,4. Na njem je dovoljena tudi gradnja stavbe, visoke do 30 metrov.
S pomočjo več strokovnjakov za nepremičnine smo izračunali, da bi lahko imel nov poslovni kompleks, ki ga bosta gradila Kušar in Kodela, brez podzemnih prostorov za okrog 20 tisoč kvadratnih metrov površin.
Za primerjavo: to je približno pol manj kot poslovni objekt Vilharia, ki ga slovaški sklad Corwin gradi v neposredni bližini ob Vilharjevi cesti. Povprečna najemnina v njem znaša po podatkih Financ od 21 do 25 evrov.
Preberite še:
Poceni apartmaji za izbrance na državnih železnicah #foto
Zakaj so v SŽ prodali zemljišče
Če bo podjetje JLF uspelo oddati tri četrtine površin, bi mu to po sedanjih cenah mesečno prineslo 375 tisoč evrov, letno pa približno 4,5 milijona evrov prihodkov. To bi se zgodilo ob predpostavki, da bi povpraševanje po poslovnih prostorov ostalo na sedanji ravni.
Res je, da bo v Ljubljani v prihodnjih letih zraslo več novih poslovnih zgradb, od tega kar nekaj v neposredni bližini zemljišča v Zeleni jami. Obenem strokovnjaki za nepremičnine pričakujejo, da se bo v poslovne prostore, ki bodo v Ljubljani zgrajeni v prihodnjih letih, preselil vsaj del podjetij, ki so do sedaj domovala v starejših in energetsko potratnih poslovnih objektih.
Kot že omenjeno, je podjetje JLF za zemljišče plačalo tri milijone evrov oziroma 241 evrov na kvadratni meter, k čemur gre prišteti še komunalni prispevek. Lani so nam na SŽ, ki jih vodi Dušan Mes, pojasnili, da so zemljišča na tem območju prodali, ker ne spadajo med strateške nepremičnine, ker je lokacija za potrebe SŽ-ŽGP premajhna in ker so interes za nakup "izkazali določeni razvijalci nepremičnin".
Preberite še:
Nekdanji češki premier kupuje ogromno zemljišče v Ljubljani
Ponovljena dražba, edini ponudnik je odvetnik prodajalca
Toda na prvi dražbi, konec leta 2021 in z izklicno ceno 3,5 milijona evrov, se kljub več sestankom, ki so bili po pojasnilih SŽ "informativne narave", ni pojavil nihče. Marca 2022, v zadnjih mesecih prejšnje vlade, so na SŽ organizirali še drugo dražbo, na kateri so spremenili tudi pogoje plačila kupnine.
Edino ponudbo je oddalo podjetje JLF, ki ga je Kodela ustanovil le nekaj tednov pred tem. Denar za kupnino si je podjetje izposodilo pri neznanem upniku, ki na zemljišče nikoli ni vpisal hipoteke.
Franci Kodela v zadnjem tednu na naša vprašanja ni odgovoril. Kot odvetnik je Kodela v zadnjih letih delal tako za družbo SŽ-Potniški promet kot za matično podjetje SŽ. V času tretje Janševe vlade se je omenjal med kandidati za direktorja podjetja SŽ-Infrastruktura. Po zadnjih parlamentarnih volitvah je Kodela veljal za kader Klemna Žiberta, nekdanjega generalnega sekretarja Socialnih demokratov (SD). Ta ga je nekaj časa želel videti tudi v upravi Slovenskega državnega holdinga (SDH), ki upravlja s premoženjem v lasti države.
Preberite še:
Drugi tir gradi tudi dobavitelj spornih mask
Železnice: Zemljišča nismo prodali pod ceno
Miha Kušar, solastnik podjetja JLF, je znano ime v ljubljanskih nepremičninskih krogih. Njegova stična točka s SŽ je poslovnež Domen Prešeren, lastnik gradbenega podjetja Hmezad TMT, znano tudi iz zgodbe o dobavi 22 milijonov navadnih mask, ki so med prvim valom epidemije obstale na carini. Prešeren velja za osebnega prijatelja Dušana Mesa in člana poslovodstva SŽ Mihe Butare. S Kušarjem je sodeloval pri več nepremičninskih projektih na območju Ljubljane, nato pa je deleže v njunih skupnih podjetij prodal Kodeli.
Na SŽ v dejstvu, da so zemljišče prodali odvetniku, ki je delal zanje, ne vidijo ničesar spornega. Odločno tudi zanikajo, da bi zemljišče prodali pod ceno. Pri tem se sklicujejo na cenitev, ki jo je pred prodajo opravilo podjetje Dominus. To je leta 2021 skupno tržno vrednost zemljišča ocenilo na zgolj 2,1 milijona evrov, ki bi se več kot podvojila, če bi bila na njem dovoljena gradnja stanovanj.
Pri prodaji zemljišča so na SŽ v pogodbo dodali določilo, po kateri bi bili upravičeni do morebitne razlike v ceni, če bi podjetje JFL zemljišča prodalo do leta 2026. Po tem letu bo dobiček, ki ga bo ustvarilo pri poslu, lahko obdržalo zase. A to se zdaj zelo verjetno ne bo zgodilo.
