Kako so milijonarji v elitnem Šumiju kupovali stanovanja z davčnimi odpustki

Dobri dve leti nazaj je v središču Ljubljane zrasla luksuzna poslovno-stanovanjska soseska Šumi. Gre za eno najprestižnejših lokacij v mestu, kjer so se stanovanja prodajala tudi za več kot devet tisoč evrov na kvadratni meter. Med njihovimi lastniki so številni znani podjetniki, menedžerji, finančniki, zdravniki in drugi vplivni posamezniki.

Poročali smo že, da je velika večina teh stanovanja kupila, ne da bi za to najela bančno posojilo. Toda danes razkrivamo, da je investitor, skupina KD Group, nekaterim lastnikom omogočil visoke davčne odpustke, s katerimi so lahko ti pri nakupu stanovanj prihranili tudi po več sto tisoč evrov.  

Čeprav imajo nekateri lastniki v prestižnem Šumiju v lasti stanovanja, velika tudi več kot 200 kvadratnih metrov, naj bi namreč ob njihovem nakupu plačali nižjo stopnjo davka na dodano vrednost (DDV). Ta se uporablja pri tako imenovanih socialnih stanovanjih oziroma tistih, ki so namenjena reševanju stanovanjskega problema. Meja za plačilo znižanega DDV znaša 120 kvadratnih metrov. 

Kako jim je torej uspelo plačati nižji davek? Tako, da so v kompleksu Šumi kupili po najmanj dve sosednji stanovanji, nato pa jih je investitor še pred vselitvijo predelal v eno večjo enoto. Po naših podatkih, ki jih uradno nismo mogli preveriti, so to storili vsaj štirje lastniki. Ena od njih naj bi bila tudi članica upravnega odbora KD Group Katarina Valentinčič Istenič, ki se na naša vprašanja v dveh tednih ni odzvala. 

Preberite še:
Luksuzna stanovanja prodali za 9.000 evrov na m2, podizvajalcem pa ostali dolžni milijone

Meja za nižji DDV pri novih stanovanjih je 120 m2 

V Sloveniji je treba za nepremičnino, ki je ali novogradnja ali pa so se vanjo ljudje vselili v manj kot dveh letih, plačati DDV. Uradno ga plača prodajalec, ki ga običajno že všteje v ceno. Z višjo kupnino ga torej dejansko plača kupec.

Nekoč je v Sloveniji za nakup vseh novih stanovanjskih nepremičnin veljala znižana stopnja DDV. To se je leta 2011 spremenilo. Od takrat namreč znižana stopnja velja zgolj za nepremičnine, ki so "del socialne politike". Natančneje, znižana stopnja lahko velja le za novozgrajena stanovanja, ki imajo največ 120 kvadratnih metrov uporabne oziroma bivalne površine, pri hiši pa je ta meja določena pri 250 kvadratnih metrih. 

To pomeni, da je za vsa večja stanovanja, hiše, počitniške objekte in apartmaje treba plačati višjo stopnjo DDV. 

Okoli tri četrtine stanovanj v kompleksu Šumi ima manj kot 120 kvadratnih metrov uporabne površine. To je kupcem omogočilo plačilo znižane, 9,5-odstotne stopnje DDV. Nekaj več kot 20 enot je večjih od te meje, zato bi morali vsi kupci poln, torej 22-odstotni DDV.

Preberite še:
Podizvajalci na suhem, zaprtemu Racmanu pa tri milijone evrov vredna luksuzna stanovanja

Koliko so z nižjim DDV prihranili lastniki elitnih stanovanj

Toda nekaterim od teh posameznikov so v skupini KD Group omogočili nekakšno davčno optimizacijo nakupov stanovanj. Po naših informacijah so jim dovolili, da kupijo več manjših stanovanj in jih nato po nakupu predelajo oziroma združijo v večjo enoto. Gradbena in obrtniška dela naj bi še pred vselitvijo izvedli podizvajalci, ki jih je najel investitor, sodelovali pa so tudi pri gradnji objekta.

Našli smo vsaj štiri primere, ko so lastniki kupili dve ali celo več stanovanj, manjših od 120 kvadratnih metrov, nato pa jih združili v eno stanovanjsko enoto:

- v vseh teh primerih je novo, predelano stanovanje, ki je nastalo iz dveh ali več enot, bistveno večje od 120 kvadratov, kolikor znaša meja za plačilo znižanega DDV. 

- najmanjša združena enota ima po naših podatkih dobrih 170 kvadratov uporabne površine, največja pa naj bi merila kar 300 kvadratov. 

Glede na to, da je prodajna cena stanovanj v Šumiju znašala od šest do dobrih devet tisoč evrov na kvadratni meter, je mogoče hitro izračunati, da so nekateri kupci z nakupom stanovanj po znižani davčni stopnji prihranili nekaj deset tisoč evrov, drugi pa celo več sto tisoč evrov. Toliko manj davka je plačal investitor, skupina KD Group oziroma njeno podjetje Šumijev kvart, iz česar je mogoče domnevati, da je bila za toliko nižja tudi kupnina. 

Preberite še:
Kdo v Ljubljani kupuje luksuzna stanovanja brez kredita

Kriptomilijonar ima 400 kvadratov veliko stanovanje

In kdo so bili izbranci? Vsem je skupno to, da gre za premožne posameznike, pri čemer so nekateri celo tesno povezani z investitorjem.  

Kot že omenjeno, je med njimi Katarina Valentinčič Istenič, ena od solastnic in vodilnih v KD Group, ki ima v stanovanju v Šumiju prijavljeno stalno prebivališče. Nanjo smo se pred dvema tednoma obrnili z več vprašanji. Zanimalo nas je, koliko stanovanj ima v lasti, kolikšen davek je plačala in ali so bila ta stanovanja predmet združevanja. Njenih odgovorov nismo prejeli.

Drugi je podjetnik Janez Valjavec, ki je obogatel kot ustanovitelj platforme za trgovanje s kriptovalutami Iconomi. Denar vlaga v številne nepremičninske projekte. Konec leta 2021 je za 3,45 milijona evrov kupil hišo nad Blejskim jezerom. Gre za nekdanjo hišo bivšega vrhunskega smučarja Jureta Koširja.

Tudi Valjavec je povezan s projektom Šumi. Skupaj s partnerji je namreč kupil hotelski del projekta Šumi. Po naših podatkih ima uradno v lasti tri stanovanja, velika od 96 do 104 kvadratnih metrov. Toda ta naj bi bila zdaj del enega stanovanja, ki ima skupaj s terasami kar 400 kvadratov. Glede na prodajne cene je vredno več kot tri milijone evrov. Tudi Valjavec na naša vprašanja glede združevanja stanovanj v Šumiju ni odgovoril.

Preberite še:
Revni milijonar, ki si je kupil tri ogromna stanovanja v luksuznem Šumiju

Na Fursu so že zaznali takšne primere

Tretji je Klemen Šešok, nekdanji solastnik davčno-svetovalne družbe Taxgroup, solastnik Iskre in član družine Šešok, ki je na zadnji lestvici najbogatejših Slovencev (objavlja jo revija Manager) zasedla peto mesto s 340 milijonov evrov premoženja. Pozornost je večkrat vzbudil tudi z javnimi nastopi. Septembra lani je recimo izjavil, da "elite definirajo narod in poskrbijo za njegov razvoj, a da ima v Sloveniji bogastvo kljub temu večinoma negativno konotacijo".

Združeno, skupaj 226 kvadratnih metrov veliko stanovanjsko enoto pa ima v lasti soproga Pavla Vrabca, nekdanjega generalnega direktorja medijske družbe Pro Plus, ki od začetka leta 2022 vodi poslovne operacije v skupini CME, lastniku Pro Plusa. 

Na finančni upravi RS (Furs) so nam danes povedali, da so pri nadzoru upravičenosti odbitka DDV pri nabavi nepremičnin že naleteli na "primere, kjer so davčni zavezanci kupcu prodali dve manjši stanovanji, ki sta bili že ob vselitvi združeni v eno stanovanje". "V nadzoru davčni organ ugotavlja ali je bilo npr. razdruževanje stanovanj in ponovno združevanje stanovanj opravljeno z namenom izogibanja plačilu DDV," so pojasnili.

"Če se ugotovi, da izvajalec že pri izvedbi in načrtovanju planira takšno gradnjo, kjer bo kasneje lahko dve posamezni enoti združil, gre za kršenje gradbene zakonodaje," so dodali na Fursu. Konkretnih primerih zaradi varovanja davčne tajnosti ne morejo komentirati.

V KD Group so se zavili v molk 

Z vprašanji pa smo se obrnili tudi na skupino KD Group in njeno projektno podjetje Šumijev kvart. Zanimalo nas je: 

1) Ali drži, da so omogočili kupcem stanovanju v objektu njihovo združevanje v večje enote? V koliko primerih so to naredili?

2) Ali je bil namen tega nakup luksuznih stanovanj po znižani davčni stopnji?

3) Ali drži, da so omenjeno združevanje stanovanj omogočili tudi kupcem, ki so kapitalsko ali upravljalsko povezani s skupino KD?

Odgovorov nismo prejeli.