Pri nepoučenih vlagateljih zbirali denar za fantomsko nepremičnino

Na trgu nepremičnin se kljub živahnemu dogajanju že kažejo prvi znaki ohlajanja, ki bi mu lahko sledilo znižanje cen stanovanj. A investitorji še vedno upajo, da bodo ujeli val in pravočasno zgradili stanovanja ter jih prodali po dovolj visokih cenah.

Nekateri od njih so našli inovativne načine zbiranja denarja za financiranje svojega gradbenega projekta. V nasprotju z večino investitorjev, ki najemajo bančna posojila, so se obrnili na nepoučene male vlagatelje in jim sicer tvegane projekte ponujajo kot izjemno naložbeno priložnost.

Kaj konkretno gradijo in s čim vlagateljem jamčijo za uspešnost projekta in poplačilo vložka z obrestmi, ne razkrivajo. Prav tako pozabijo opozoriti, da se lahko nepremičninska zgodba izjalovi in vlagatelji ostanejo brez denarja. Gre torej za visoko tvegano naložbo, pri kateri bi morali biti vlagatelji posebej pozorni.

Finančniki bi gradili stanovanja

Za takšen način financiranja so se odločili v ljubljanskem podjetju Plan C, ki v osrčju Rožne doline v Ljubljani načrtuje gradnjo Vile Destino, dveh luksuznih vila blokov, v katerih bi bilo skupno 17 stanovanj.

Kje natančno bi zgradili objekte, ni znano. Po dostopnih podatkih pa bi stali ob južnem vznožju Rožnika, v neposredni bližini biotehniške fakultete v Ljubljani. Nedaleč stran je Blaž Miklavčič iz GH Holdinga kupil Habjanov bajer, kjer bo gradil sedem vila blokov.

V ozadju projekta Vila Destino je Uroš Raspet, v domači finančni javnosti znan kot direktor in večinski lastnik družbe Vzajemci Skupina. Ta se ukvarja z investicijskim svetovanjem in posredovanjem pri bančnih, zavarovalniških in drugih produktih, na leto pa ustvari okoli 1,2 milijona evrov prihodkov.

"Z veseljem oznanjamo, da se bomo skupaj s svojimi partnerji podali v projekt gradnje dveh luksuznih vila blokov," so konec aprila letos objavili na svoji spletni strani Vzajemci.com. Že nekaj tednov pozneje so se lotili zbiranja potrebnih denarnih sredstev.

Obljubljali visok donos, prepričali peščico

V začetku junija je namreč podjetje Plan C izdalo obveznice. Vsega skupaj je želelo prodati za dva milijona evrov obveznic. Poplačalo bi jih v roku dveh let, torej najpozneje julija 2021, ko naj bi bil projekt že dokončan in stanovanja prodana.

Lastniki obveznic bi na koncu dobili petodstotne letne obresti, kar je glede na aktualne razmere na finančnih trgih visok donos. Raspet, ki je za pomoč pri iskanju kupcev najel borznoposredniško hišo Ilirika, je kljub temu zbral precej manj denarja od prvotnih pričakovanj.

O nakupu obveznic podjetja Plan C so prepričali 22 fizičnih oseb, večinoma obrtnikov in podjetnikov iz Slovenije, ki so kupili za le 623 tisoč evrov obveznic, torej manj kot tretjino vse vrednosti izdaje. Fizična oseba iz Škofljice jih je kupila največ, za 100 tisoč evrov.

Kljub temu investitorji zagotavljajo, da imajo dovolj denarja za realizacijo nepremičninskega projekta. Preostanek bodo zagotovili z lastnimi sredstvi in s projektnim bančnim financiranjem, nam je pojasnil Klemen Kokalj, strateški direktor v podjetju Plan C.

Kaj so zamolčali

A v dokumentaciji, ki so jo vlagateljem razkrili pred nakupom obveznic, so zamolčali nekatere ključne informacije.

Na šestih straneh, kjer predstavljajo pogoje ponudbe, nikjer niso zapisali, v kaj bodo vlagali oziroma za katere konkretne projekte bodo porabili denar. Navedli so le, da se lotevajo "nepremičninskega projekta za gospodinjstva in komercialni namen z območja celotne Slovenije".

Poleg tega zemljišče, na katerem bi gradili, ni v njihovi lasti. Tudi sicer podjetje Plan C po dostopnih podatkih nima v lasti nobene nepremičnine. Kokalj zagotavlja, da to ni nobena ovira. "Ključni pogoj za prenos lastništva na Plan C je pridobljeno gradbeno dovoljenje, to je v postopku pridobivanja," je poudaril.

Kot investitor bi sicer morali še pred začetkom postopka pridobitve gradbenega dovoljenja dokazati, da so lastniki zemljišča, na katerem bi gradili, oziroma da so podpisali pogodbo o nakupu in začeli postopek vpisa v zemljiško knjigo.

Blokade računa in negativni kapital

Poleg tega so v podjetju Plan C poudarili, da za poplačilo obveznic jamčijo z vsem svojim premoženjem, toda iz neznanega razloga niso priložili lanskih računovodskih izkazov. Ti bi sicer razkrili, da ima podjetje za zgolj nekaj tisoč evrov premoženja in za nekajkrat toliko dolgov.

Podjetje Plan C je imelo v začetku letošnjega leta za skoraj mesec dni blokiran bančni račun. Zakaj in kolikšen znesek je dolgovalo, uradno ni znano. Blokade pa so se pojavljale že v letih 2013 in 2016. Kokalj je blokade pripisal administrativnim težavam, saj da je šlo za speče podjetje, ki ni poslovalo.

Vlagatelji kljub vsemu niso bili predhodno seznanjeni s finančnim stanjem podjetja, ki izdaja obveznice, vedeli pa niso niti, za kaj se bodo porabila njihova sredstva.

Šele na koncu dokumentacije, ki so jo razkrili potencialnim vlagateljem, navedejo, naj se ti "pri sprejemanju odločitve o nakupu obveznice zanašajo na lasten pregled izdajatelja". Poleg tega bi se morali zavedati "da dokument ne vsebuje nujno vseh informacij, ki bi lahko bile potrebne za presojo smotrnosti nakupa obveznice".

Izkoristili zakonsko luknjo

Po zakonu o trgu finančnih inštrumentov morajo izdajatelji pred javno ponudbo obveznic pripraviti obsežen prospekt, ki ga potrdi Agencija za trg vrednostnih papirjev (ATVP).

V njem podrobno predstavijo podjetje, ki izdaja vrednostni papir, njegove bilance, dosedanje poslovanje in vsa z njim povezana tveganja, poleg tega pa tudi podrobnosti projekta, ki se ga lotevajo.

Toda v podjetju Plan C so izkoristili eno od zakonskih izjem. S ponudbo za nakup obveznic so se obrnili na manj kot 150 fizičnih ali pravnih oseb, ki nimajo statusa dobro poučenega vlagatelja. Zato jim prospekta ni bilo treba izdelati, poleg tega pa jim vlagateljev tudi ni treba sproti obveščati o poslovanju.

Na ATVP so poudarili še, da izdajatelji, ki agencijo obvestijo o uporabi katere izmed z zakonom določenih izjem, niso dolžni pojasnjevati, za kakšne namene bodo porabili pridobljen denar.

"Obveznice smo ponujali vnaprej določenemu krogu zainteresiranih vlagateljev, to je poznanim strankam, s katerimi delamo že vrsto let," je pojasnil Klemen Kokalj iz podjetja Plan C. Zagotovil je, da so o uveljavljanju izjeme pravočasno in še pred začetkom ponudbe javnosti obvestili ATVP.

Kokalj je tudi zagotovil, da so vlagateljem predstavili vsa tveganja v zvezi z nameravano naložbo v ponujeni vrednostni papir. "Ker je interes naših strank vedno na prvem mestu, so bile te kot vlagatelji poleg tveganj seznanjene tudi z različnimi mogočimi scenariji poteka naložbe," je dodal.

Kaj pravi regulator

Na ATVP prakse zbiranja finančnih sredstev za nepremičninske projekte prek obveznic, ki jih kupuje prebivalstvo, torej nepoučeni vlagatelji, ne komentirajo. "Agencija natančnih informacij o obveznicah, ki bi bile izdane z namenom financiranja nepremičninskih projektov, nima," so povedali.

Na ATVP tudi ne razkrivajo, ali vodijo kakršni koli postopek proti kateremu od podjetij, ki je v zadnjih treh mesecih v Republiki Sloveniji izdalo obveznico. Vse informacije v zvezi z nadzornimi postopki ATVP so namreč zaupne.

Kdaj mora agencija ukrepati in kdaj ji tega ni treba storiti

V katerem primeru mora ATVP ukrepati oziroma potrditi prospekt izdajatelja finančnih instrumentov?

"Agencija ukrepa ali v primeru, ko gre za izdajo vrednostnih papirjev nad vrednostjo enega milijona evrov, pri čemer izdajatelj Agencije niti ni obvestil o rabi izjeme od objave prospekta ali jo je o zadevnem obvestil prepozno, niti pri agenciji v zvezi s ponudbo vrednostnih papirjev javnosti ni vložil vloge za potrditev prospekta," odgovarjajo na ATVP.

Pojasnili so se, da vsako leto ugotovijo nekaj kršitev, povezanih predvsem z dejstvom, da jih izdajatelji ne obvestijo o uporabi izjeme od objave prospekta. "Zoper kršitelje agencija ukrepa predvsem v prekrškovnih postopkih, saj gre v večini primerov za zamude pri poročanju," še dodajajo na ATVP.

Članek prvotno objavljen na strani siol.net